このサイトでは、任意売却を依頼する時にはどのような点に気を付けながら業者を選んだら良いのかを具体的に解説します。
選び方のポイントをいくつかピックアップしていますが、その中でもノウハウの有無がとても重要です。
実際のやり取りをする上で気になるのが業者との相性であり、安心して任せるためには信頼できる所を選ぶのも忘れてはいけません。
上手に選べれば、依頼主は要望だけを伝えて後は任せられます。
任意売却を依頼する業者はどのように選ぶのが正解?おすすめの選び方を紹介!
任意売却の業者に依頼する場合、選び方として覚えておきたいのが実績の有無です。
通常の不動産売却とは異なり、債権者との交渉や残債務の処理等が必要となり、手続きは意外と煩雑です。
そのため経験がないとスムーズな取引ができず、成立させるのが困難になります。
信頼もとても重要ですが、これには2つの意味があります。
まずは依頼主と業者間の信頼、もう一つは債権者との信頼です。
任意売却では金融機関との交渉が必須であり、以前にも同じような取引を何度も行っていればスムーズに進められます。
初めてであったり過去の取引でトラブルを起こしていると債権者も慎重にならざるを得ませんので、経験の豊富な業者を選ぶことが大切です。
任意売却に関しての専門知識を有するエキスパート
マンションなどの物件を購入して、その代金を一括払いにしないで金融機関からお金を借り、住宅ローンを組んで毎月ごとに代金を支払っている人が多いのが現状です。
購入した物件を担保にして、金融機関からお金を借りる人は少なくありません。
ローンの返済期間は15年から30年と長く組んでいる人が多く、その長期間のうちに債務者が何らかの事情でローンが払えなくなってしまうことも発生してきます。
そんな時は、不動産会社に相談し、担保となっている物件を売却する手続きをとるのも一つの方法です。
不動産会社を仲介して債務者と債権者が合意のもと物件を売却するこの方法は、任意で行われるので任意売却と呼びます。
これに対して競売は裁判所に不動産が差し押さえられてしまい、債務者の意思とは関係なく強制的に販売され、しかも市場価値よりも安い値段で落札されることが多いです。
任意売却で売れた物件の代金は住宅ローンの返済にあてて、債権者は抵当権を抹消します。
任意売却の価格は相場に近い価格でも売れることがあるので競売よりはお得です。
任意売却で売るためにはその方面の専門知識も必要になってくるので、不動産会社或いは弁護士や司法書士に相談するのが得策だと言えます。
競売と比べた場合の任意売却のメリットについて
返済が滞ってしまった住宅ローンを一括返済するには、これまでは競売と呼ばれる手法がしばしば採用されてきました。
これは、債権者または債務者からの申し立てに基づき、裁判所が主導して公開入札によって物件を売却するというものです。
この手法を用いると、債務者は裁判所が一方的に決めたスケジュールに従って住宅を明け渡さなければならなくなります。
また、万が一入札が成立しなかった時は、最低落札価格を引き下げながら何度も手続きを繰り返さなければならないため、債権者側もなかなか売却代金を手に入れられないという課題がありました。
これに対し、最近になって利用が増えているのが、任意売却と呼ばれる物件の処分法です。任意売却とは債務者が債権者の同意を得たうえで、任意の手段によって物件を売却することをいいます。
両者の話し合いがつけば売却のスケジュールを調整できるのに加え、市中で物件を売り払うため競売よりも高い価格で売れるチャンスがあるということで、債務者・債権者双方にメリットのある処分法となっています。
任意売却をするには権利抵当権を理解しないといけない
不動産を買うときに住宅ローンを利用することになりますが、住宅ローンを利用するには不動産を担保に入れないといけないです。
何故不動産を担保に入れるのかというと、住宅ローンをしっかりと返済していければ問題ありませんが、途中で失職したりすると返済ができなくなることがあるので、そのときに担保にしている不動産を差し押さえられる状態にしています。
そのため住宅ローンを返済できそうにない場合は権利抵当権の存在を理解しなければいけませんし、同時に早めに任意売却の行動を起こさないといけないです。
権利抵当権はかなり効力の強い権利になりますから、その権利がついた状態の不動産を任意売却するにはローンの残額を全部返済できる価格で売却しないといけません。
最初に住宅ローンを借り入れしている金融機関と話し合いをすることになり、任意売却をしていいのかを相談しないといけないです。
強い権利を持っているのは住宅ローンを貸している側になりますから、債権者が同意をしない限りは任意売却をすることはできません。
状況によっては任意売却をしても分割返済に応じてもらえないので注意
任意売却を行った後は、残った債務を分割返済していくのが一般的です。
ただし、あくまで一般的であるというだけで、債務や資産の保有状況によっては任意売却後の分割返済が認められない場合があります。
分割による返済も債権者からの同意が必要であり、当人の収入が多かったり、本人や配偶者に不動産をはじめとした高額の資産があったり、連帯保証人が多額の資産を持っていると、そちらからの弁済を優先するよう求められることがあります。
しかし、実際に債権者の要求通りになるかどうかは、交渉の結果次第です。
任意売却を行う債務者は、自らの要望を可能な限り通すために、任意売却の案件を取り扱ったことがある業者に関わってもらうよう依頼します。
彼らは売却後の借金の取り扱いについても考えた上で、売却手続きや債権者との交渉を行ってくれます。
すべての手続きが終わると報酬の支払義務が発生しますが、きちんと対応してくれる業者なら必ず金額分かそれ以上のはたらきをしてくれるでしょう。
財産分与の際によく見られる任意売却について
親が急になくなり、遺産相続をしなければならなくなるケースがあります。
兄弟が多い場合には、それを財産分与する必要にも迫られます。
遺産相続で不動産を相続した場合には、相続税を支払っていかないとなりません。
億単位の家であるとその税金も莫大になり、自己資金では到底ねん出できないケースが多いんです。
さらに亡くなった両親が借金や住宅ローンを残していたらその返済も大変です。
そこで相続した不動産を早く現金化しようと急ぐケースも多いです。
不動産業者の仲介などを当てにしていると、時間がかかり最悪売れない場合もあるんです。
このような場合にならないためには、任意売却を利用するのも一つです。
任意売却であると、それほど仲介とは変わらない市場価値で売れるケースがあります。
任意売却には弁護士や司法書士に相談すると効率よく売却できる可能性が高まります。
それでも売ることができない場合には、競売などを検討しなければいけません。
任意売却をするにあたって弁護士の関与は必要か
任意売却は自宅を購入するために締結した住宅ローンの返済などが滞ってしまった場合に、その債務を弁済する目的で、債権者の同意のもとに当該物件を売却することをいいます。
任意売却とはいっても実際の売却のしかたはふつうの中古物件の売却とほとんど変わりがありませんので、その意味においてはかならずしも弁護士の関与が必要となるわけではありません。
ただし弁護士の関与が必要となるケースとしては、本人の抱えている債務が膨大で、住宅ローンを提供した債権者のほかにも、さらに多くの債権者がいる場合が挙げられます。
このような場合はたとえ自宅を売却したとしても、なおすべての債務を弁済するのに足りないはずですので、それぞれの債務者の納得を得ながらいかに売却で得た利益を分配するかが焦点となります。
具体的には自己破産や個人再生、任意整理といったいわゆる債務整理の方法と抱き合わせでの解決が図られることになりますので、法律問題にくわしいプロが関与するのが手続きをスムーズに進めるための鍵といえます。
任意売却完了までの流れについて解説しています。
自宅等の住宅ローンの支払いが苦しくなった場合の対処方法としては、任意売却というものがあります。
任意売却は競売などの裁判手続きによらず売却する方法のことを指し、売却額が競売よりも高額となることから残債務を全額返済出来たり、出来なくてもかなり圧縮することが見込まれます。ではこの方法によって売却が完了するまでどのぐらいかかるのでしょうか?まずこの方法で一番大事なのは専門の不動産会社を探すことです。全ての不動産会社が得意なわけではなく、不慣れな業者に依頼すると失敗する可能性が高いからです。弁護士等の専門家に債務整理を依頼している場合は、弁護士に紹介してもらうのが良いでしょう。不動産会社は依頼を受けると買主探し、見つけると、今度は債権者である金融機関等に自宅についている担保権解除の交渉を行います。債権者の同意が得られたら、契約締結に移ります。契約締結時に手付金を貰いますので、そのお金で引っ越し等を行い明け渡しの準備を行い、決済日に残代金全額の支払いを行います。以上が任意売却の完了までの流れですが、平均的に6か月程度かかるとみておくべきです。
節税で話題の海外での任意売却の注意点について
報道でもよく取り上げられるタックスヘイブン(租税回避)ですが、外国人観光客だけでなく日本人でも恩恵があるとして、日本人が海外不動産を保有する人が増えてます。
どうして租税回避が可能なのかと言うと、海外の不動産を日本人が任意売却する場合に、該当する国の税法によって課税されると思っている人が多いですが、実は日本国内の税法に従っての納税義務しか無いからです。通常は不動産を任意売却する時には、税金が二重でかかり該当国の課税と日本の課税の両方が取られそうですが、これでは不動産が日本人の売買しずらいと言う事で、控除に限度額はありますがその国の課税の方を減免されます。だから日本よりも任意売却時に掛かる課税が高い国の場合は、現地の人間が売るよりも少ない税金で済んで節税となります。だけど注意点があり、任意売却時にその国にどの位の期間住んでいたのか、あるいは日本とその国の両方に住んでいる場合には課税の仕組みが変わってくる点だけは注意が必要です。
任意売却はタイミングが重要と言えるでしょう
家を買うことは、サラリーマンにとってはっ清水の舞台から飛び降りるほど勇気のいる事です。なぜなら数千万円のお金を銀行から融資してもらい、長年にわたり滞りなく住宅ローンの返済をしていかなければならないからです。
非常にこれはプレッシャーであると同時に、家計を圧迫する固定費であり、節約しながら人生の大半を過ごしていかなければなりません。しかし昨今サラリーマンと言う働き方も、決して安定的な収入源ではなく、いつリストラや企業倒産するかもわかりません。こうなると毎月の住宅ローン返済が出来なくなり、澄んでいる住まいを売却して一括返済の必要に迫られるのです。この売却のタイミング、つまり任意売却は日所湯に難しいと言われています。
銀行が返済が滞り、裁判所に訴え出れば先に競売にかけられているケースも多く、自分の希望する金額で売れないと言ったことも珍しくありません。このように任意売却のタイミングを的確にするには、それに精通した弁護士に相談するのが一番です。
任意売却にするのか競売にかけるのか判断力が必要
人にとって住まいを購入すると言うことは、人生で最も大きな買い物をすることに成ります。
物件は数千万円や億の値段が付けられているので多くの人は、たくさんの住宅ローンを銀行から融資を受けて購入することに成ります。これは住宅ローンと言って毎月決められた日に返済していかなければなりません。ところが人生とは何が起こるのかもわからず、付加毛力で大病をして働けなくなったり、突然リストラにあってしまうことも人生では起こり得るのです。住宅ローンの返済が滞ると、その物件を売却し一括でローンを返済してしまうと言った選選択肢が考えられます。多くは仲介業者による任意売却を選択するのですが、物件によっては競売で清算してしまった方が良いケースもあり的確な判断力が求められるのです。こうした任意売却か競売が良いのかは素人では正しく判断することが難しいと言えます。
この場合には、任意売却などに精通した弁護士に相談し、的確なアドバイスを受ける事が良いでしょう。
任意売却対象の不動産が未成年者所有である場合の注意点
任意売却とは、自宅等の住宅ローンが払えなくなった場合に、裁判手続きによらないで売却し、残債務の完済を行う方法です。
任意売却を行うには、債権者との交渉合意をしなければならない以外は通常の不動産売買とほぼ変わりませんが、対象の不動産が未成年者所有(一部も含む)となっている場合は要注意です。何故なら成人でない者は原則として、売却等の契約行為は法定代理人の同意を得るか又は法定代理人自身が行わなくては、効力を有さないからです。ここでいう法定代理人は親権者ですが、任意売却にあたっては親権者が住宅ローンの債務者となっていることが多いため、成人でない子を当該親権者が代理して行うことは利益相反行為に当たるのではないかという問題が生じます。判例では、未成年者と親権者の利益相反行為を判断するにあたっては、内面的な動機等を考慮せず、外形上を形式的に判断すれば良いとし、親が子供を代理して第三者に不動産を売却することは利益相反にあたらないとしています。従って、対象の不動産の所有者に子供がいる場合は、親が手続きをすることになります。
任意売却では残債務を分割払いできる可能性がある
任意売却とは、住宅ローンの支払いを延滞している状況にあって、相場に近い価格での不動産売却を目指しながら同時に金融機関との間で残債務の返済の方法などについて合意に達するまでの一連の取引のことです。
住宅ローンは毎月一定の金額を計画通りに返済して、最終的に完済するまでのスキームになっています。
ところが三か月以上の支払い延滞があると、保証会社が代位弁済し金融機関サイドは債権回収モードに移行します。
滞りなく支払っていれば、毎月一定金額の支払いで済んでいたものの、代位弁済実行の結果期限の利益を喪失し、残債務を一括弁済する義務に直面することになるわけです。
この点任意売却に成功すれば、残債務についても分割払いのスキームで対応してもらえる可能性があります。
それというのも任意売却にあっては、金融機関との交渉次第で柔軟な弁済計画を承諾してもらえるチャンスがあるからです。
分割払いなら、現実的な返済計画で済むメリットがあります。
任意売却に失敗すると自己破産する可能性が高くなる
任意売却とは、住宅ローンの支払いを延滞している状況において相場に近い価格での不動産売却を目指しながら、同時に金融機関との間で残債務の処遇について合意に達するまでの一連の取引のことです。
住宅ローンの支払いを三か月以上延滞すると、保証会社が代位弁済を実行し金融機関側は債権回収を優先して裁判所への差し押さえ申立てなどを行い、最終的には裁判所が主催する競売手続きで土地と家を売却し、売却代金を残債務の回収にあてます。
しかし競売では相場の三割未満の金額でしか、売却できないという側面があり金融機関にとって必ずしもメリットがあるとはいえません。
そこで相場の三割以上の価格で売却できる見込みがたてば、任意売却に同意することを期待できます。
金融機関が承諾しないときや、競売手続きが完了してしまうとマイホームを失うのみならず、残債務の一括弁済などを請求されるリスクがあります。
最終的には自己破産を申し立てる必要に迫られることもあるほど厳しい状況におかれます。
任意売却の物件を内覧するにはどうすればいいのか
任意売却の物件を内覧する際には法律や規制があるため、具体的な情報は地元の不動産市場や法律に基づいて確認することになります。
まずわかりやすいのが、不動産仲介業者を利用する方法です。
専門の不動産仲介業者を通じて取引されることから、スケジュールして物件に関する詳細情報を得ることができます。
仲介業者を通じて予約ができるため、物件所有者や販売者の都合やセキュリティ上の理由から予めスケジュールを組んで行われることが一般的です。
また身分証明書を提示することが求められることがあるので、これは物件所有者や仲介業者が安全性を確保し不正なトラブルを防ぐためになります。
物件に関する質問を仲介業者に対して積極的に行い、懸念事項があれば確認しておきましょう。
物件の状態や任意売却の背景について理解を深めることが大切です。
特に任意売却の場合、法的な問題が発生する可能性があるため、内覧前に法的なアドバイスを受け、契約条件や重要な文書について確認することが賢明といえます。
任意売却は親族間売買の選択肢をとることも可能
任意売却は住宅ローンの支払いが延滞している状況で、相場に近い価格での不動産売却を目指すと同時に金融機関との間で住宅ローンの残債務の返済方法などについて交渉で合意に達する一連の交渉と取引のことです。
支払いの延滞が三か月以上継続すると、保証会社が代位弁済することで期限の利益を喪失し、残債務を一括請求される立場におかれます。
当然一括弁済など到底期待できないので、金融機関は裁判所に住宅ローンの対象物件に対する差し押さえ申し立てを来ない裁判所主催の競売手続きに着手しています。
裁判所の競売では、第三者が落札するのが一般的な流れです。
親族の協力により競落をすることは可能ですが、せり売りになるため必ず親族が落札できるとは限りません。
親族名義にすることで将来、マイホームを回復する余地を残すのが任意売却になります。
任意売却は買主との相対した契約になるので、協力してくれる親族を見つけることができれば親族間売買で対応することも可能です。
任意売却は競売申立ての後でも実行できるか
何らかの経済的事情などにより住宅ローンの返済が困難になった場合、滞納を続けていると債権者が裁判所に対して競売の申立てを行い、住宅を強制的に処分されてしまいます。
しかし、債権者の同意を得たうえで市中において買い手を見つけ、売却することができれば、競売を回避することができます。
この手法を、任意売却といいます。
競売では一般競争入札によって売却を行いますが、そのスケジュールや住宅明け渡しの期限などは裁判所によって一方的に決められてしまいます。
これに対して任意売却では、売却にかかる日程は債権者と話し合いながら決めていくので、新居探しや引越しの準備などにある程度の余裕をもって臨めるというメリットがあります。
任意売却は競売を未然に防ぐための手段ですが、競売申立てが行われた後でも利用することができます。
実際に入札が行われ、落札者が決まる前に債権者を説得し、申立てを取り下げてもらうことができれば、任意売却への切り替えが可能です。